Spis treści:
1. Nowelizacja oznacza zakaz „handlowania” cesjami z umów deweloperskich ?
3. Jaki skutek ma zawarcie cesji umowy rezerwacyjnej z pominięciem zakazu ?
Omawiana problematyka dotyczy dwóch przepisów prawnych zawartych w ustawie o Ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (dalej ustawa deweloperska).
Art. 30 ust. 3 : Nie dokonuje się przeniesienia na osobę trzecią wierzytelności wynikających z umowy rezerwacyjnej. Dokonanie takiego przeniesienia jest nieważne.
Art. 30 ust. 4: W przypadku gdy rezerwujący dokonuje przeniesienia wierzytelności wynikających z umowy rezerwacyjnej na osobę zaliczaną do I albo II grupy podatkowej, o których mowa w art. 14 ust. 3 pkt 1 albo 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 2021 r. poz. 1043, z późn. zm. 31 ), przepisu ust. 3 nie stosuje się.
Powyższe przepisy zostały wprowadzone do ustawy deweloperskiej prze ustawę o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe i obowiązują od dnia 16 lipca 2023 r.
Według powołanych przepisów osoby, które chcą dokonać zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego, podpisują zazwyczaj w pierwszej kolejności umowę rezerwacyjną – zazwyczaj wpłacając przy tym zaliczkę lub zadatek.
Na rynku działają podmioty zawierające po kilkadziesiąt czy więcej umów rezerwacyjnych, z których prawa i obowiązki następnie przenoszą je na faktycznych nabywców, żądając przy tym (nierzadko sporej) opłaty, znacznie przewyższającej kwotę wpłaconą z tytułu umowy rezerwacyjnej.
Nowelizacja oznacza zakaz „handlowania” cesjami z umów deweloperskich ?
Można będzie sprzedać tylko jedną cesję raz na trzy lata.
Chyba, że stroną nabywcą praw i obowiązków z umowy rezerwacyjnej będzie osoba z I i II grupy podatkowej, czyli najbliższa rodzina.
Wierzytelności wynikające z umowy rezerwacyjnej będą mogły być sprzedawane wyłącznie w formie aktu notarialnego.
Co z tzw. „flipperami” ?
Zakaz nie obejmuje osób prowadzących działalności gospodarczej, a jedynie – osoby fizyczne. Jeżeli nabywcy są przedsiębiorcami nie muszą zawierać umowy deweloperskiej ale umowę przedwstępną bez formy aktu notarialnego.
Wystarczy więc, że flipper ma założoną działalność, by mógł bez przeszkód dokonywać cesji umów rezerwacyjnych. Wystarczy założyć działalność gospodarczą.
Co więcej zakaz cesji dotyczy inwestycji objętych ustawą deweloperską obowiązującą od 1 lipca 2022 r.
Jaki skutek ma zawarcie cesji umowy rezerwacyjnej z pominięciem zakazu ?
Potencjalny cesjonariusz, który zapłacił wynagrodzenie będzie mógł domagać się jego zwrotu według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu.
Trzeba jednak pamiętać o tym, że deweloper nie ma obowiązku do zawarcia umowy z rezerwującym. Gdyby deweloper w czasie trwania umowy rezerwacyjnej sprzedał lokal mieszkalny nabywcy innemu niż rezerwujący, wówczas odpowiada za nienależyte wykonanie umowy rezerwacyjnej, które może skutkować np. zwrotem opłaty rezerwacyjnej.