Spis treści:
1. Czym jest wspólnota mieszkaniowa ?
2. Komu przysługują roszczenia z tytułu rękojmi za wady części wspólnych nieruchomości ?
3. Kiedy wspólnota może dochodzić tego typu roszczeń w imieniu właścicieli lokali ?
4. Jak skutecznie zawrzeć umowę cesji ze wspólnotą mieszkaniową ?
5. Na jakiej podstawie wspólnota może sformułować roszczenia przeciwko deweloperowi ?
W praktyce bardzo często spotykamy się z odpowiedzialnością dewelopera za wady części wspólnych nieruchomości. Tego typu spraw przybywa – wspólnoty mieszkaniowe coraz częściej wnoszą do sądów pozwy przeciwko deweloperom i wygrywają sprawy uzyskując znaczne sumy tytułem odszkodowań.
Czym jest wspólnota mieszkaniowa ?
Wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną, o której mowa w art. 33(1) Kodeksu Cywilnego tworzoną przez ogół właścicieli lokali danego budynku. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, a także pozywać i być pozywaną.
Komu przysługują roszczenia z tytułu rękojmi za wady części wspólnych nieruchomości ?
Roszczenia z tytułu rękojmi przysługują wyłącznie nabywcy rzeczy (lokalu).
Wynika to wprost z art. 556 Kodeksu cywilnego: Sprzedawca (deweloper) jest odpowiedzialny względem kupującego (nabywcy lokalu), jeżeli rzecz sprzedana (lokal) ma wadę fizyczną lub prawną. Każdy z nabywców lokali znajdujących się w budynku jest zatem uprawniony do dochodzenia roszczenia przeciwko deweloperowi ze względu na to, że posiada udział w całej inwestycji budowlanej.
Każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. (art. 209 Kodeksu cywilnego)
Ochrona prawna przed możliwym niebezpieczeństwem spowodowanym wadami związanymi z konstrukcją budynku należy do czynności zachowawczych, czyli takich jak opisane w wyżej powołanym art. 209 kodeksu cywilnego.
W orzecznictwie Sądu Najwyższego – postanowienie z dnia 21 czerwca 2013 r. (sygn. akt I CZ 53/13) Sąd stwierdził, że zgodnie z art. 209 k.c. „każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Wspólnota mieszkaniowa, na którą skutecznie współwłaściciele części wspólnych budynku przelali swoje prawa do dochodzenia uprawnienia z tytułu rękojmi sprowadzające się do usunięcia wad budynku, może zatem niewątpliwie wystąpić z takim roszczeniem.”
Kiedy wspólnota może dochodzić tego typu roszczeń w imieniu właścicieli lokali ?
Wspólnota mieszkaniowa, na którą skutecznie współwłaściciele części wspólnych budynku przenieśli swoje prawa do dochodzenia uprawnienia z tytułu rękojmi sprowadzające się do usunięcia wad budynku, może zatem niewątpliwie wystąpić z takim roszczeniem.
„Wspólnota ma legitymację do dochodzenia roszczeń przeniesionych na nią w drodze przelewu. Przelew roszczeń każdego ze współwłaścicieli nieruchomości wspólnej stwarza legitymacja materialna. Każdemu z nich przysługuje bowiem „cząstkowe” uprawnienie do dochodzenia tych roszczeń, określone wielkością udziału w nieruchomości wspólnej, a źródłem tych roszczeń jest umowa sprzedaży lokalu. (…) Roszczenia te można przelać na dowolną osobę trzecią, w tym także na wspólnotę mieszkaniową.”
– Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 19 sierpnia 2016 r. (sygn. akt I ACa 196/16)
Jak skutecznie zawrzeć umowę cesji ze wspólnotą mieszkaniową ?
Przed złożeniem powództwa przeciwko deweloperowi, członkowie wspólnoty mieszkaniowej powinni podjąć następujące uchwały:
- uchwałę upoważniającą zarząd wspólnoty mieszkaniowej do podjęcia czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną – zawarcia umów cesji roszczeń przysługujących poszczególnym właścicielom lokali o naprawienie szkód związanych z wadami nieruchomości wspólnej,
- uchwałę upoważniającą zarząd wspólnoty mieszkaniowej do podejmowania czynności w celu dochodzenia roszczeń od dewelopera,
- uchwałę upoważniającą zarząd wspólnoty mieszkaniowej do udzielenia pełnomocnictwa procesowego w sprawie.
Na jakiej podstawie wspólnota może sformułować roszczenia przeciwko deweloperowi ?
Wspólnota mieszkaniowa może wystąpić przeciwko deweloperowi w dwóch trybach. Po pierwsze, na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego dotyczących rękojmi (art. 560 Kodeksu cywilnego i następne) oraz przepisów dotyczących odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy (art. 471 Kodeksu Cywilnego).