Spis treści:
1. Czym jest najem okazjonalny?
2. Czym jest najem instytucjonalny?
3. Najem okazjonalny, a kaucja
Czym jest najem okazjonalny?
W styczniu 2010 r. weszła w życie zmiana ustawy 21.6.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, która wprowadziła instytucję najmu okazjonalnego.
Umowa najmu okazjonalnego to szczególny rodzaj umowy najmu, zabezpieczający prawa wynajmującego, która musi spełniać następujące warunki:
- oświadczenie najemcy jest spisywane w formie aktu notarialnego, w którym wskazuje on dokładne miejsce zamieszkania, po ustaniu umowy najmu lokalu mieszkalnego;
- najemca zobowiązuje się opuścić i zwrócić lokal właścicielowi po wygaśnięciu umowy;
- umowę może zawrzeć tylko osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali;
- zawarcie umowy najmu okazjonalnego wymaga zgłoszenia do urzędu skarbowego – podatek od wynajmu płaci właściciel lokalu mieszkalnego;
- umowa musi zostać zawarta na czas oznaczony, przy czym nie może zostać zawarta na czas dłuższy niż 10 lat;
- najem okazjonalny dotyczy jedynie lokali mieszkalnych, które są własnością prywatną. Ustawodawca zastrzega najem okazjonalny wyłącznie dla osób, dla których wynajem jest tylko dodatkowym dochodem, nie zaś głównym źródłem zarobku.
Zgodnie z aktualnymi stawkami, koszt przygotowania i poświadczenia przez notariusza umowy najmu okazjonalnego to koszt w granicach 200 zł. Koszt dzielony jest po połowie lub pokrywa go wynajmujący.
Czym jest najem instytucjonalny?
Z tego rodzaju najmu skorzystać mogą osoby, które prowadzą własną działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.
Umowa najmu instytucjonalnego z kolei musi spełniać następujące warunki:
- umowa musi zostać zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat;
- do umowy należy dołączyć oświadczenie najemcy sporządzone w formie aktu notarialnego, w którym najemca dobrowolnie poddaje się egzekucji i wydaniu lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego;
- wysokość kaucji jest ograniczona do 6-krotności miesięcznego czynszu za lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu instytucjonalnego lokalu;
- termin opuszczenia lokalu przez najemcę po zakończonej umowie najmu wynosi 14 dni od wygaśnięcia lub rozwiązania umowy;
- umowę najmu okazjonalnego sporządza się w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
Umowę najmu okazjonalnego uzupełnia się o załączniki przewidziane w ustawie, wedle której umowa o najmie okazjonalnym jest ważna, gdy spełnione zostaną określone warunki:
- należy sporządzić oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu użytkowego na podstawie umowy najmu w terminie wskazanym w żądaniu opuszczenia lokalu;
- najemca musi wskazać inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
- musi zostać sporządzone oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, w którym miałby zamieszkać eksmitowany, o wyrażeniu zgody na jego zamieszkanie;
- właściciel musi zgłosić w ciągu 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu zawarcie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego, właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania.
Najem okazjonalny, a kaucja
Zawarcie umowy najmu okazjonalnego można uzależnić od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej. Ma to na celu pokrycie należności z tytułu najmu lokalu przysługujących w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji w przypadku obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać 6-krotności miesięcznego czynszu za mieszkanie, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.