Spis treści:
1. Jaka jest podstawa prawna do wejścia na cudzą nieruchomość w trybie prawa budowlanego?
2. Jaki był stan faktyczny sprawy?
3. WSA – należy wykazać starania o uzyskanie zgody na wejście na teren sąsiedniej nieruchomości
4. NSA – art. 47 Prawa Budowlanego ma służyć szybkiemu rozwiązywaniu konfliktów sąsiedzkich
Jaka jest podstawa prawna do wejścia na cudzą nieruchomość w trybie prawa budowalnego?
Art. 47 ustawy Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 682; dalej: PrBud) stanowi, że jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu. W razie braku porozumienia, na wniosek inwestora właściwy organ rozstrzyga o niezbędności wejścia określając jednocześnie granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z nieruchomości.
Jaki był stan faktyczny sprawy?
Wnioskodawczyni wystąpiła z wnioskiem o wydanie decyzji zezwalającej na wejście na teren działek sąsiadujących z jej nieruchomością, w związku z prowadzeniem prac remontowo-budowlanych. Planowane roboty były zgodne z decyzją zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na nadbudowę domu. Inwestorka zwróciła się do sąsiadów o pozwolenie na wejście na teren ich działek, jednak jeden z nich pisemnie oświadczył, że nie wyraża na to zgody. Starosta uwzględnił wniosek i orzekł o niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości na okres 7 dni. Następnie na skutek odwołania właścicieli działek sąsiednich Wojewoda utrzymał decyzję Starosty w mocy.
WSA – należy wykazać starania o uzyskanie zgody na wejście na teren sąsiedniej nieruchomości
WSA oddalając skargę właścicieli działek sąsiednich podkreślił, że zezwolenie o którym mowa w art. 47 Prawa budowlanego może dotyczyć jedynie robót, które mają legalny charakter. Decyzja może być zatem wydana po uprzednim uzyskaniu przez inwestora pozwolenia na budowę bądź po dokonaniu skutecznego zgłoszenia zamiaru wykonania robót budowlanych a Wnioskodawczyni już w dacie wszczęcia postępowania legitymowała się ostateczną decyzją o pozwoleniu na budowę.
NSA – art. 47 Prawa Budowlanego ma służyć szybkiemu rozwiązywaniu konfliktów sąsiedzkich
NSA podkreślił, że przeprowadzenie bezskutecznych rokowań chociażby z jednym ze współwłaścicieli oznacza, iż nie ma możliwości uzyskania zgody na zajęcie cudzej nieruchomości, która jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd i zgodnie z art. 199 KC wymaga aprobaty wszystkich współwłaścicieli. Przeprowadzenie bezskutecznych rokowań jest warunkiem do wystąpienia z wnioskiem z art. 47 Prawa budowlanego przy czym wystarczy aby decyzja o pozwoleniu na budowę była ostateczna i wykonalna. W aktualnym stanie prawnym inwestor co do zasady ma prawo rozpocząć roboty budowlane już na podstawie nieostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę.
Źródło: wyrok NSA sygn. akt II OSK 2022/20 z dnia 06.06.2023 r.