Spis treści:
1. Jak kwalifikuje się nieruchomość rolną ?
2. Czy muszę uzyskać zgodę przy połączeniu spółki z nieruchomością rolną ?
3. Kiedy aktualizuje się uprawnienie KOWR do nabycia nieruchomości rolnej ?
4. Jakie są konsekwencje nie zawiadomienia KOWR ?
Przed przystąpieniem do połączenia spółek istotne jest ustalenie czy spółki biorące udział w procesie czyli zarówno spółka przejmowana jak i przejmująca, jak i spółki biorące udział w połączeniu poprzez inkorporację są właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości rolnych.
Należy również dla ścisłości taką informację zamieścić w planie połączenia.
Jak kwalifikuje się nieruchomość rolną ?
Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego odnosi się do definicji nieruchomości rolnych sformułowanej w Kodeksie cywilnym: nieruchomościami rolnymi są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.
Nieruchomościami rolnymi nie są nieruchomości położone na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne, ani tych, gdzie powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha.
Często status nieruchomości wymaga zatem głębszej analizy.
Czy muszę uzyskać zgodę przy połączeniu spółki z nieruchomością rolną ?
Co do zasady nie – nie ma konieczności wcześniejszego uzyskania zgody KOWR na nabycie nieruchomości rolnych w związku z połączeniem.
Jeżeli jednak nieruchomość została nabyta w okresie 5 lat przed połączeniem i nie zachodzi żaden z wyjątków wskazanych w przepisach, konieczne może być uzyskanie zgody Dyrektora Generalnego KOWR na zbycie tej nieruchomości w związku z procesem połączenia. Zgoda taka jest wydawana w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym.
Kiedy aktualizuje się uprawnienie KOWR do nabycia nieruchomości rolnej ?
Uprawnienia KOWR w związku z połączeniem aktualizują się po wpisie połączenia do Krajowego Rejestru Sądowego. Jeżeli spółka przejmowana jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej, w związku z połączeniem KOWR ma prawo nabycia takiej nieruchomości.
Po rejestracji w Krajowym Rejestrze Sądowym połączenia, spółka przejmująca zobowiązana jest niezwłocznie zawiadomić o tym fakcie KOWR.
KOWR w ciągu miesiąca od otrzymania zawiadomienia jest uprawniony do złożenia oświadczenia o nabyciu tej nieruchomości rolnej za zapłatą ceny tej nieruchomości.
Czy KOWR ma prawo do nabycia udziałów/akcji w podwyższonym kapitale zakładowym spółki przejmującej ? TAK.
Jeżeli spółka przejmująca jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha, KOWR przysługuje prawo nabycia udziałów lub akcji w podwyższonym kapitale zakładowym tej spółki.
Konieczna jest weryfikacja nie tylko posiadania przez spółkę przejmującą nieruchomości rolnych, ale także sprawdzenie czy spółka przejmująca posiada akcje lub udziały w innych spółkach, które są właścicielami lub użytkownikami wieczystymi takich nieruchomości rolnych i czy pomiędzy spółka przejmującą a tym spółkami zachodzi stosunek zależności/dominacji.
Prawo pierwokupu przysługuje KOWR również w przypadku nabycia udziałów lub akcji w spółkach dominujących wobec spółek posiadających co najmniej 5 ha nieruchomości rolnych, pod warunkiem że spółka dominująca posiada udziały lub akcje w spółce z nieruchomością rolną.
W takie sytuacji należy zawiadomić KOWR o wpisie połączenia do KRS.
Jakie są konsekwencje nie zawiadomienia KOWR ?
Jest to konsekwencja bardzo dotkliwa, ponieważ skutkuje nieważnością czynności, która stanowiła podstawę przeniesienia własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Nie ma jednoznacznej odpowiedzi czy dotyczy to wyłącznie przeniesienia nieruchomości czy podważa cały proces połączenia.
Stąd też należy wcześniej ustalić status nieruchomości posiadanych przez spółki biorące udział w połączeniu.