Co do zasady:
Rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie, zaś nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. W każdym razie czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy o czym stanowi art. 930 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego.
Sprzedaż przedmiotu najmu w trakcie trwania nie powoduje w przypadku egzekucji komorniczej wygaśnięcia umów najmu. W takim przypadku następuje jedynie zmiana po stronie wynajmującego.
Najem po zajęciu.
Jeżeli umowa najmu jest zawierana już po zajęciu nieruchomości przez komornika, to jej oddanie w najem jest bezskuteczne wobec nabywcy nieruchomości w egzekucji
(art. 930 § 4 K.p.c.).
Umowa najmu pozostaje ważna i skuteczna między stronami czynności. Nabywca nieruchomości (np. osoba, która wygrała licytację) będzie mógł żądać wydania nieruchomości i dla niego najemca będzie osobą korzystającą z danej rzeczy bez tytułu prawnego. Co innego, gdyby najem był nawiązany wcześniej, tj. przed wszczęciem egzekucji z nieruchomości.
Najem zawarty przed zajęciem.
Przyjmując, że umowy najmu zostały zawarte przed zajęciem nieruchomości przez komornika – nabywca egzekucyjny wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy.
Nabywca może wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia, chyba że umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz stanowiąca przedmiot najmu została najemcy wydana.
W przypadku umowy najmu zawartej na czas oznaczony dłuższy niż 2 lata zgodnie
z art. 1002 K.p.c., nabywca zyskał dodatkowe uprawnienie – do wypowiedzenia tej umowy w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności.
Wypowiedzenie powinno wówczas nastąpić z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, chyba że sama umowa przewiduje krótszy termin.
Wypowiedzenie z zachowaniem rocznego terminu może nastąpić także wtedy gdy umowa została zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.
Co z czynszem ?
Najemca w przypadku umów najmu długoterminowych zawartych przed zajęciem powinien unikać płatności wynajmującemu za zbyt długi okres, bowiem może to oznaczać konieczność ponownego uiszczenia należności za ten same miesiące, lecz tym razem na rzecz komornika, który może dokonać zajęcia wierzytelności o zapłatę czynszu.
Pobranie z góry przez dłużnika przed zajęciem czynszu najmu za czas dłuższy niż 3 miesiące licząc od dnia zajęcia, nie zwalnia najemcy od obowiązku zapłaty czynszu do rąk komornika.