Przedmiotowa kwestia była przedmiotem zagadnienia prawnego rozpatrywanego przez Sąd Najwyższy w sprawie pod sygn. sprawy III CZP 23/17. Rozpatrujący sprawę w II instancji Sąd Okręgowy w Szczecinie nabrał wątpliwości czy sąd I instancji mógł wydać orzeczenie o podziale fizycznych nieruchomości w sytuacji, gdy w chwili wydawania postanowienia o podziale nie istniała fizyczna możliwość podziału nieruchomości, a zgodnie z treścią art. 93 ust. 3b ustawy o gospodarce nieruchomościami „jeżeli przedmiotem podziału jest nieruchomość zabudowana, a proponowany jej podział powoduje także podział budynku, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu. W budynkach, w których nie ma ścian oddzielenia przeciwpożarowego, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu, wyraźnie dzielące budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części.”
W przedmiotowej sprawie budynek w chwili orzekania nie spełniał wymogu wyraźnego fizycznego oddzielenia na dwie odrębne funkcjonalnie części, a więc nie był przystosowany do stanu wynikającego z przepisu art. 93 ust. 3b ustawy o gospodarce nieruchomościami. Mając na uwadze powyższe wątpliwości sąd II instancji zwrócił się do Sądu Najwyższego z następującym pytaniem prawnym:
„Czy przepis art. 93 ust. 3b ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2016, poz. 2147) stoi na przeszkodzie zniesieniu współwłasności nieruchomości przez podział fizyczny, jeśli stan budynku wchodzącego w jej skład w chwili orzekania nie spełnia wymogu wyraźnego fizycznego oddzielenia na dwie odrębne funkcjonalnie części?
ewentualnie, w przypadku pozytywnej odpowiedzi na powyższe zagadnienie:
– Jaki środek jurydyczny powinien zostać użyty przez sąd orzekający o zniesieniu współwłasności nieruchomości przez fizyczny podział, w celu doprowadzenia budynku – przed wydaniem rozstrzygnięcia o zniesieniu współwłasności – do stanu pełnej odrębności fizycznej, zgodnego z wymogami przewidzianymi we wskazanym przepisie, a w szczególności, czy środkiem takim może być postanowienie wstępne, zawierające zobowiązanie strony do przeprowadzenia określonych prac adaptacyjnych w budynku?”
W odpowiedzi na powyższe pytanie prawne Sąd Najwyższy w dniu 22 czerwca 2017 podjął uchwałę, zgodnie z którą:
„Zadośćuczynienie wymaganiom wynikającym z art. 93 ust. 3b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( jedn. tekst: Dz.U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.) może nastąpić przez zobowiązanie współwłaścicieli do wykonania prac adaptacyjnych i nałożenia na nich stosownych zakazów lub nakazów w postanowieniu znoszącym współwłasność nieruchomości.”
W świetle powyższej uchwały stwierdzić należy, iż SN przesądził o możliwości orzekania fizycznego podziału nieruchomości w sprawach, gdy w chwili wydawania postanowienia o podziale nie istnieje możliwość dokonania takiego podziału, a sądy w postanowieniu znoszącym współwłasność nieruchomości uprawnione są zobowiązywać współwłaścicieli do wykonania stosownych prac adaptacyjnych.
Powyższą uchwałę należy ocenić pozytywnie i uznać za ważną dla osób chcących znieść współwłasność.