Zgodnie z najnowszym wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego, kwota wpłacona przed wykonaniem usługi najmu nie powoduje powstania obowiązku podatkowego w podatku VAT (wyrok z 3 sierpnia 2018 r. sygn. akt I FSK 1842/16). W tym przypadku obowiązek powstanie dopiero w momencie wystawienia faktury za dany miesiąc.
Orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego dotyczyło spółki, która otrzymała od przyszłego najemcy ponad 1,2 mln zaliczki na poczet czynszu. Strony umowy uzgodniły, że zaliczka zostanie rozliczona proporcjonalnie w początkowych i końcowych okresach umowy najmu. Jednocześnie wpłata nie była pełną zapłatą za 5-letni okres najmu.
Zgodnie z ustawą o VAT faktury dot. usług najmu powinny być wystawiane nie później niż z upływem terminu płatności za poszczególne okresy rozliczeniowe. Spółka zajęła stanowisko, że wpłata zaliczki nie powodowała powstania obowiązku podatkowego VAT (i zapłaty tego podatku), który powstanie dopiero z upływem poszczególnych okresów rozliczeniowych. Jednakże zdaniem organów podatkowych spółka powinna wystawić najemcy fakturę już w momencie zapłaty zaliczki i odprowadzić wtedy należny podatek VAT. Zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy o VAT, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, to obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty. Bez znaczenia dla organu były ustalenia stron umowy najmu, które określiły że wpłata 1,2 mln zł zostanie rozliczona w poszczególnych miesiącach trwania umowy najmu.
Naczelny Sąd Administracyjny poparł jednak stanowisko spółki. Zdaniem Sądu przy usługach najmu moment powstania obowiązku podatkowego jest szczególny. Jest nim dzień wystawienia faktury, a jeśli jej nie ma, wówczas obowiązek podatkowy powstaje z chwilą upływu terminu płatności. Z kolei przepis art. 19a ust. 8 ustawy o VAT zastrzeżenie odnoszące się do art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy. Z przepisu tego wynika, że otrzymanie zaliczki na poczet świadczenia usług najmu nie powoduje powstania obowiązku podatkowego. Nie ma też obowiązku wystawienia faktury zaliczkowej w związku z otrzymaniem części zapłaty przed wykonaniem usługi najmu.