Zakup nieruchomości rolnej

Zakup nieruchomości rolnej w wykonaniu zobowiązującej umowy sprzedaży zawartej przed dniem 30 kwietnia 2016 r. – w kontekście uchwały Sądu Najwyższego z dnia 15 grudnia 2017 r., sygn. akt III CZP 83/17.

Przedmiotowa kwestia była przedmiotem zagadnienia prawnego rozpatrywanego przez Sąd Najwyższy w sprawie pod sygn. akt sprawy III CZP 83/17.

Kanwą problemu jest wejście w życie w dniu 30 kwietnia 2016 r. szeregu zmian w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego, które miały na celu  utrudnienie handlu ziemią rolną. Przed 30 kwietnia 2016 r. wielu rolników decydowało się na zawarcie umów przedwstępnych lub warunkowych sprzedaży nieruchomości rolnym, natomiast w późniejszym okresie notariusze odmawiali sporządzania umów przenoszących własność, twierdząc jednocześnie, iż biorąc pod uwagę nowe przepisy ważność takich umów może zostać zakwestionowana.

M.in. taką sprawę rozpatrywał Sąd Okręgowy w Olsztynie, który powziął wątpliwość i postanowił zwrócić się do Sądu Najwyższego z następującym pytaniem prawnym:

Czy w przypadku zawarcia przed dniem 30 kwietnia 2016 r. warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości z uwagi na przysługujące Agencji Nieruchomości Rolnych prawo pierwokupu, przepis art. 12 bądź art. 13 ustawy z 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U. z 2016 r., poz. 585) ma zastosowanie, czy też do zawarcia umowy przeniesienia własności nieruchomości stosuje się przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 11 kwietnia 2003 r. (Dz.U. Nr 64 poz. 592) w brzmieniu wprowadzonym ustawą z 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw?​

W odpowiedzi na powyższe pytanie prawne Sąd Najwyższy w dniu 15 grudnia 2017 roku podjął uchwałę, zgodnie z którą:

Ograniczenia obrotu nieruchomościami rolnymi wprowadzone ustawą z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U. z 2016 r., poz. 585 ze zm.) nie mają zastosowania do umowy przenoszącej własność nieruchomości, zawieranej w wykonaniu zobowiązującej umowy sprzedaży zawartej przed dniem 30 kwietnia 2016 r., jeżeli Agencja Nieruchomości Rolnych nie skorzystała z prawa pierwokupu zastrzeżonego na rzecz Skarbu Państwa w art. 29 ust. 4 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (jedn. tekst: Dz.U. z 2016 r., poz. 1491 ze zm.).”

Rozpatrujący powyższa sprawę skład SN uznał, że umowa zobowiązująca, jaką jest umowa warunkowa, jest źródłem prawa podmiotowego i powinna podlegać jednemu reżimowi prawnemu. Obywatele nie mogą być zaskakiwani przepisami, które podważają ważność wcześniejszych.

Powyższe rozstrzygnięcie należy uznać za słuszne i rozwiązujące błędy ustawodawcy, które nie wprowadzić jednoznacznych przepisów przejściowych.