Często w praktyce Kancelarii spotykamy się ze sporami wynikającymi z zawartej umowy rezerwacyjnej. Najczęściej są to Klienci, którzy z różnych powodów chcą się wycofać z zakupu domu czy mieszkania nie tracąc przy tym opłaty rezerwacyjnej, a z drugiej strony Deweloperzy, którzy bronią się przed zwrotem opłaty rezerwacyjnej wykazując poniesione koszty i utracone korzyści.
Dotychczas umowa rezerwacyjna nie była uregulowana w przepisach i funkcjonowała jako umowa nienazwana prawa cywilnego. Strony kształtowały jej postanowienia na zasadzie swobody umów. Jednak to się zmieni w związku z wejściem w życie nowej ustawy deweloperskiej (Dz. U. z 2021 poz. 1177) z dniem 1 lipca 2022 roku.
Nowa ustawa deweloperska wprowadza reguluje zasady i tryb zawierania oraz treść nowej umowy nazwanej – umowy rezerwacyjnej.
Umowa rezerwacyjna będzie zawierana między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper określonym w nowej ustawie deweloperskiej a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży nazywaną rezerwującym.
Przedmiotem tej umowy będzie zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, który został wybrany przez rezerwującego.
Umowa będzie zawierana na czas określony ustalony przez strony umowy. W przypadku ubiegania się przez rezerwującego o kredyt ten czas powinien jednak uwzględniać okres niezbędny do uzyskania decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu. Wymagana będzie forma pisemna pod rygorem nieważności. Sporządzenie umowy rezerwacyjnej nie będzie obowiązkowe i może poprzedzać zawarcie umowy deweloperskiej lub innej umowy uregulowanej w nowej ustawie deweloperskiej.
Umowa rezerwacyjna powinna w szczególności określać:
- strony;
- miejsce i datę zawarcia;
- cenę wybranego przez rezerwującego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego;
- wysokość opłaty rezerwacyjnej, jeśli została przewidziana przez strony;
- okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży;
- określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
- powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego oraz powierzchni i układu pomieszczeń.
Ustawodawca odgórnie ustalił maksymalną wysokość opłaty rezerwacyjnej, która nie może przekraczać 1 proc. ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym.
Opłata rezerwacyjna będzie podlegała zwrotowi rezerwującemu, w przypadku gdy:
- nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej;
- deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej; deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego.
Z kolei jeżeli to deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej, będzie zobowiązany zwrócić rezerwującemu opłatę rezerwacyjną w podwójnej wysokości.
Uregulowanie treści umowy rezerwacyjnej z pewnością zabezpieczy przyszłych rezerwujących przed nadmiernymi opłatami rezerwacyjnymi liczonymi w dziesiątkach tysięcy złotych jednak z drugiej strony przeniesie na deweloperów koszty i utracone korzyści związane z wycofaniem się rezerwującego z nabycia domu czy mieszkania, co z pewnością podniesie i tak już wysokie ceny nieruchomości na rynku pierwotnym.