Zawyżony metraż mieszkania przez ścianki działowe? Kompletny poradnik, jak odzyskać pieniądze [2025]

Zakup mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji w życiu. Niestety, radość może zostać przyćmiona przez odkrycie, że realna powierzchnia lokalu jest mniejsza niż ta, za którą zapłaciłeś. Powód? Powszechna, lecz niezgodna z prawem praktyka deweloperów polegająca na wliczaniu powierzchni pod ściankami działowymi do metrażu użytkowego.

Ten problem stał się na tyle poważny, że Prezes UOKiK w lipcu 2025 roku nałożył ponad 1,6 mln zł kar na deweloperów stosujących te praktyki.

W tym kompletnym poradniku Kancelarii Prawnej Madejczyk, opartym na analizie przepisów, orzecznictwa i decyzji UOKiK, przeprowadzimy Cię przez wszystkie aspekty dochodzenia Twoich praw. Wyjaśnimy, skąd wziął się problem, na jakie przepisy się powołać i jak krok po kroku odzyskać nadpłacone pieniądze.

Skąd wziął się problem? Krótka historia norm pomiaru powierzchni

Aby zrozumieć sedno sporu, warto cofnąć się w czasie. Przez lata w Polsce funkcjonowały równolegle dwie normy pomiaru powierzchni:

1. Starsza norma PN-70/B-02365: Była mniej precyzyjna i co najważniejsze – nie obejmowała ścianek działowych nadających się do demontażu, co tworzyło pole do interpretacji.

2. Nowsza norma PN-ISO 9836: (w wersjach z 1997, 2015 i obecnie 2022-07) Jest to norma europejska, znacznie bardziej precyzyjna. Jasno określa, że powierzchnia pod stałymi przegrodami budowlanymi (w tym ściankami działowymi) nie wchodzi w skład powierzchni użytkowej.

Deweloperzy przez lata wykorzystywali tę dwoistość, często powołując się w umowach na starą, korzystniejszą dla siebie normę PN-70, lub dowolnie interpretując normę ISO. Jednak od 2020 roku rozporządzenie Ministra Rozwoju jednoznacznie wskazuje, że do celów projektowych stosuje się nowszą normę PN-ISO 9836, co ucięło większość spekulacji.

Prawo po Twojej stronie – szczegółowa analiza przepisów

Twoje roszczenie opiera się na solidnym fundamencie prawnym, składającym się z kilku filarów.

1. Norma PN-ISO 9836:2022-07 – Co dokładnie mówi?

Ta norma to Twój kluczowy argument techniczny. Definiuje ona:

• Powierzchnię użytkową (Pu): Jako część powierzchni kondygnacji netto, która odpowiada celom i przeznaczeniu budynku. Co kluczowe, jest to powierzchnia ograniczona przez elementy zamykające, czyli np. gotowe ściany.

• Powierzchnię konstrukcji (Pk): To powierzchnia zajęta przez elementy nośne, ale również przez stałe, nienośne ściany działowe.

Wniosek jest jeden: powierzchnia pod murowaną lub kartonowo-gipsową ścianą nie jest powierzchnią użytkową. To powierzchnia konstrukcji, za którą nie powinieneś płacić jak za metr salonu.

2. Kodeks Cywilny i rękojmia za wady fizyczne

To Twój najsilniejszy oręż prawny. Zgodnie z art. 556 Kodeksu cywilnego, sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną.

Mniejsza powierzchnia użytkowa niż w umowie jest klasyczną wadą fizyczną lokalu.

W takiej sytuacji, na podstawie art. 560 § 1 k.c., przysługuje Ci prawo do:

• Złożenia oświadczenia o obniżeniu ceny.

Obniżenie ceny powinno nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad. Mówiąc prościej: masz prawo do zwrotu kwoty odpowiadającej wartości „brakujących” metrów.

3. Nowa Ustawa Deweloperska (z 2022 r.)

Nowa ustawa deweloperska wzmocniła pozycję nabywców, nakładając na deweloperów szerokie obowiązki informacyjne. Umowa deweloperska musi precyzyjnie określać sposób pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego. Jakiekolwiek niejasności lub próby przemycenia niekorzystnych dla Ciebie metod pomiaru mogą być podstawą do kwestionowania zapisów umowy.

UOKiK potwierdza: praktyki deweloperów były nieuczciwe

Jak wspomniano, UOKiK nałożył wysokie kary na deweloperów, w tym na:

• JP Development Horyzont Poznań z Warszawy

• Space Investment Strzegomska 3 Otyńska i TN Stabłowice 1 z Wrocławia

• Śródmieście Wilanów PL i Brama Wilanowska PL z Warszawy

• Capitalia Real Estate Gęsia z Lublina

Decyzje te, choć nieprawomocne (firmy się odwołały), są potężnym dowodem na skalę problemu i stanowią silne wsparcie w Twojej indywidualnej sprawie sądowej, pokazując, że praktyka ta została oficjalnie uznana za nieprawidłową.

Jak odzyskać pieniądze? Kompletna instrukcja [KROK PO KROKU]

Krok 1: Analiza umowy i przygotowanie strategii

Każda umowa jest inna. Nasi prawnicy w Kancelarii Madejczyk przeanalizują Twoją umowę deweloperską lub umowę sprzedaży pod kątem:

• Powołanej normy pomiaru.

• Klauzul dotyczących tolerancji powierzchni.

• Potencjalnych klauzul abuzywnych (niedozwolonych).

Krok 2: Wezwanie do zapłaty – próba polubowna

Z kompletem dowodów, kierujemy w Twoim imieniu profesjonalne przedsądowe wezwanie do zapłaty do dewelopera. Precyzyjnie wskazujemy w nim wadę fizyczną, podstawę prawną i kwotę roszczenia. Często jest to krok wystarczający do odzyskania pieniędzy.

Krok 3: Pozew o zapłatę – droga sądowa

Jeśli deweloper odmawia zapłaty, składamy pozew do sądu. Dzięki solidnemu przygotowaniu i korzystnej linii orzeczniczej, Twoje szanse na wygraną są bardzo wysokie. Sąd może dodatkowo powołać biegłego sądowego z zakresu budownictwa, który potwierdzi Twoje racje.

Aspekty finansowe – co dokładnie możesz odzyskać?

• Zwrot nadpłaty: Główna kwota roszczenia, czyli iloczyn „brakujących” metrów i ceny za 1 m² z Twojej umowy.

• Odsetki ustawowe za opóźnienie: Należą Ci się od dnia, w którym deweloper powinien był zwrócić pieniądze (najczęściej od dnia następującego po upływie terminu z wezwania do zapłaty).

• Zwrot kosztów procesu: W przypadku wygranej, sąd zasądza od dewelopera zwrot poniesionych przez Ciebie kosztów, w tym: opłaty od pozwu (5% wartości roszczenia), kosztów zastępstwa procesowego (wynagrodzenia prawnika), zaliczki na biegłego oraz innych niezbędnych wydatków.

FAQ: Rozwiewamy najważniejsze wątpliwości

1. Co, jeśli w umowie mam zapis o stosowaniu starej normy PN-70?

Taki zapis może zostać uznany za klauzulę abuzywną (niedozwolone postanowienie umowne), która nie wiąże konsumenta. Szczególnie w przypadku umów zawartych po 2020 roku, deweloper miał obowiązek stosować nowszą normę.

2. Deweloper powołuje się na 2% margines błędu. Czy to go usprawiedliwia?

Nie. Klauzula o tolerancji powierzchni (np. 2%) dotyczy niezamierzonych, drobnych odchyłek wykonawczych. Nie może ona legalizować świadomego stosowania nieprawidłowej metodyki pomiaru, jaką jest wliczanie powierzchni pod stałymi ścianami.

3. Kupiłem mieszkanie z rynku wtórnego. Czy mogę pozwać dewelopera?

Tak, jest to możliwe. Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne mogą zostać przeniesione na Ciebie w drodze cesji wierzytelności przez osobę, która sprzedała Ci mieszkanie. Jest to procedura, w której nasza Kancelaria może pomóc.

4. Jak długo mam czas na pozwanie dewelopera?

Masz 6 lat na dochodzenie roszczeń z tytułu rękojmi od momentu odbioru lokalu (wydania rzeczy). Termin przedawnienia upływa z końcem roku kalendarzowego. To kluczowy termin, którego nie można przegapić!

5. Co jeśli w umowie deweloperskiej zgodziłem się na inną normę pomiaru? Nawet jeśli w umowie znajduje się zapis o stosowaniu innej, korzystniejszej dla dewelopera normy, może on zostać uznany za klauzulę abuzywną (niedozwolone postanowienie umowne). Zgodnie z prawem ochrony konsumentów, takie zapisy nie są dla Ciebie wiążące. Warto to skonsultować z prawnikiem.

6. Ile kosztuje wykonanie profesjonalnego pomiaru mieszkania przez geodetę? Koszt inwentaryzacji geodezyjnej zależy od wielkości lokalu i miasta, ale zazwyczaj waha się w przedziale od kilkuset do około tysiąca złotych. Jest to niewielka inwestycja w porównaniu do kwoty, którą można odzyskać.

7. Kupiłem mieszkanie na rynku wtórnym. Czy również mogę dochodzić roszczeń?

To bardziej skomplikowana sytuacja. Roszczenie z tytułu wady fizycznej (mniejszy metraż) przysługuje pierwotnemu nabywcy. Możliwe jest jednak scedowanie (przeniesienie) tego roszczenia na Ciebie przez sprzedającego. Każdy taki przypadek wymaga indywidualnej analizy prawnej.

8. Czy muszę iść do sądu? Czy nie mogę załatwić tego polubownie?

Zawsze warto podjąć próbę polubownego rozwiązania sporu. Profesjonalne wezwanie do zapłaty, poparte mocnymi dowodami, często skłania dewelopera do ugody. Jeśli jednak deweloper odmówi, droga sądowa jest jedynym sposobem na wyegzekwowanie swoich praw, a nasze doświadczenie pokazuje, że jest ona bardzo skuteczna.

9. Dlaczego potrzebuję pomocy kancelarii prawnej?

Spory z deweloperami bywają skomplikowane i wymagają specjalistycznej wiedzy z zakresu prawa budowlanego i ochrony konsumentów. Kancelaria Madejczyk zapewnia profesjonalne wsparcie na każdym etapie: prawidłowo formułuje roszczenia, pilnuje terminów, negocjuje w Twoim imieniu i reprezentuje Cię w sądzie, znacząco zwiększając Twoje szanse na sukces.

10. Czy mogę dołączyć do pozwu zbiorowego?

Pozew zbiorowy jest jedną z opcji, jednak często bardziej skuteczne i szybsze jest dochodzenie roszczeń w trybie indywidualnym. Pozwala to na pełne skupienie się na okolicznościach Twojej konkretnej sprawy i umowy. Nasza Kancelaria pomoże wybrać najkorzystniejszą strategię.

11. Jak długo trwa cały proces odzyskiwania pieniędzy?

Etap przedsądowy (wezwanie do zapłaty) trwa zazwyczaj kilka tygodni. Jeśli deweloper zdecyduje się na ugodę, sprawa może zakończyć się bardzo szybko. Postępowanie sądowe jest dłuższe i może trwać od kilku miesięcy do ponad roku, w zależności od obciążenia sądu i złożoności sprawy.

12. Obawiam się kosztów sądowych. Czy stać mnie na proces?

Koszty sądowe (opłata od pozwu) są uzależnione od wartości roszczenia. Należy jednak pamiętać, że w przypadku wygranej, sąd zasądza zwrot tych kosztów od strony przegrywającej, czyli od dewelopera. Nasza Kancelaria zawsze przedstawia jasny i przejrzysty model rozliczeń, dopasowany do możliwości klienta.

Problem zawyżonego metrażu to złożona kwestia prawno-techniczna. Jednak przepisy, normy, orzecznictwo sądowe i działania UOKiK jednoznacznie stoją po Twojej stronie. Masz prawo do rzetelnej informacji i zapłaty za realną, użytkową powierzchnię swojego domu.

Nie pozwól, by Twoje ciężko zarobione pieniądze zostały w kieszeni nieuczciwej firmy. Proces może wydawać się skomplikowany, ale od tego masz nas.

Skontaktuj się z Kancelarią Prawną Madejczyk. Oferujemy bezpłatną, wstępną analizę Twojej umowy i sytuacji. Zadzwoń lub napisz, a my wskażemy Ci najlepszą drogę do odzyskania Twoich pieniędzy.