Prowadzenie działalności gospodarczej w niektórych sektorach gospodarki jest obarczone dużym ryzykiem, w związku z ich dużą wrażliwością na sytuację gospodarczą w kraju, a nawet na świecie, a także w związku ich uzależnieniem od sytuacji na ogólnie pojętych rynkach finansowych. Taką branżą jest z pewnością budownictwo mieszkaniowe.
Zdolność restrukturyzacyjna dewelopera
Przedsiębiorca, który jest niewypłacalny bądź jest zagrożony niewypłacalnością, ma prawo złożyć wniosek o otwarcie postępowania restrukturyzacyjnego lub wniosek o zatwierdzenie układu przyjętego w postępowaniu o zatwierdzenie układu.
Ustawa Prawo restrukturyzacyjne precyzuje, jakie podmioty posiadają zdolność restrukturyzacyjną. Jest to katalog, który nie budzi większych kontrowersji. Zawierają się w nim przedsiębiorcy w rozumieniu kodeksu cywilnego (m.in. osoby fizyczne prowadzące jednoosobową działalność gospodarczą, spółki osobowe i inne), spółki kapitałowe, wspólnicy osobowych spółek handlowych ponoszący odpowiedzialność za zobowiązania spółki bez ograniczenia całym swoim majątkiem oraz wspólnicy spółki partnerskiej.
Podmioty prowadzące działalność deweloperską zawierają się w powyższym katalogu, więc w razie niewypłacalności lub zagrożenia niewypłacalnością mogą dążyć do zawarcia układu z wierzycielami.
Specyfika postępowania restrukturyzacyjnego dewelopera
Prawidłowe funkcjonowanie branży deweloperskiej jest niezmiernie istotne z punktu widzenia państwa, bowiem przyczynia się do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych społeczeństwa, a ponadto z tego powodu, iż dla większości nabywców nabycie mieszkania, z reguły po zaciągnięciu zobowiązania kredytowego na dziesięciolecia, jest jedną z najpoważniejszych decyzji finansowych w życiu.
Ryzykowna specyfika branży oraz doniosłość problemów branży dla nabywców skłoniła ustawodawcę do dopasowania regulacji dotyczącej postępowania restrukturyzacyjnego do potrzeb stron umów deweloperskich.
Pierwszą charakterystyczną osobliwością jest, co do zasady, wyłączenie możliwości prowadzenia w stosunku do dewelopera postępowania o zatwierdzenie układu (z wyjątkiem układu częściowego, jeżeli nie są nim objęte wierzytelności nabywców oraz wierzytelności zabezpieczone na nieruchomości, na której jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie). To rozwiązanie ma na celu wyłączyć możliwość samodzielnego zbierania głosów przez dewelopera, poza kontrolą sądu lub funkcjonariuszy publicznych.
Inny jest również cel postępowania restrukturyzacyjnego wobec dewelopera. „Typowa” restrukturyzacja zmierza do uniknięcia ogłoszenia upadłości przedsiębiorcy przez umożliwienie mu restrukturyzacji w drodze zawarcia układu z wierzycielami, a w przypadku postępowania sanacyjnego – również przez przeprowadzenie działań sanacyjnych, przy zabezpieczeniu słusznych praw wierzycieli. Restrukturyzacja dewelopera ma natomiast na celu doprowadzenie do zaspokojenia nabywców w drodze przeniesienia na nich własności lokali, o ile racjonalne względy na to pozwolą.
Istotną odmiennością jest również zezwolenie na odmienne traktowanie nabywców lokali mieszkalnych bez podziału ich na grupy interesu – jedynie w oparciu fakt wpłacenia dopłat przez nabywcę. Zasadą bowiem jest, iż warunki restrukturyzacji zobowiązań dłużnika są jednakowe dla wszystkich wierzycieli, a jeżeli głosowanie nad układem przeprowadza się w grupach wierzycieli, są jednakowe dla wierzycieli zaliczonych do tej samej grupy, chyba że wierzyciel wyraźnie zgodzi się na warunki mniej korzystne.
W końcu, odmienności dotyczą również trybu składania i rodzajów propozycji układowych.
Propozycje układowe w postępowaniu restrukturyzacyjnym dewelopera
Pierwszym odstępstwem w zakresie propozycji układowych w restrukturyzacji dewelopera jest przyznanie prawa do złożenia propozycji układowych grupie co najmniej 20% nabywców w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego. Mogą oni zgłosić propozycje układowe w terminie trzydziestu dni od dnia otwarcia postępowania restrukturyzacyjnego. Może się okazać więc, iż takich grup będzie nawet 5, bowiem odsetek nabywców jest liczony osobowo, a nie „siłą wierzytelności”.
W sytuacji, gdy nabywcami są osoby pozostające w ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej lub nabywcy w częściach ułamkowych, należy ich traktować jako jednego nabywcę na potrzeby liczenia wymaganej liczby nabywców do zgłoszenia propozycji układowych.
Skutecznie zgłoszone propozycje układowe przez nabywców podlegają głosowaniu na dalszym etapie postępowania.
Nadto art. 354 PrRestr. przewiduje dodatkowe, specyficzne dla restrukturyzacji dewelopera, rodzaje propozycji układowych. Przedstawiają się one następująco:
- wpłacenie dopłat przez wszystkich albo niektórych nabywców i zaspokojenie ich przez przeniesienie własności lokali, przy czym propozycje układowe mogą przewidywać późniejszy zwrot dopłat z przychodów z realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego;
- sprzedaż nieruchomości, na której jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, z zachowaniem ciążących na niej ograniczonych praw rzeczowych, na rzecz przedsiębiorcy, który przejąłby zobowiązania wobec nabywców i zobowiązałby się do kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego, przy czym propozycje układowe mogą przewidywać zmianę treści umów deweloperskich;
- określenie innych warunków kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego i sposobów jego finansowania;
- zamianę lokali między wierzycielami lub zamianę lokalu na lokal niebędący przedmiotem umowy deweloperskiej.
Aktualna pozostaje jednak zasada, iż katalog możliwych do złożenia propozycji układowych jest otwarty, o ile pozostają one w zgodzie z przepisami prawa, w szczególności nie prowadzą do pokrzywdzenia wierzycieli (przy uwzględnieniu możliwości odmiennego traktowania wierzycieli-nabywców, w przypadku wpłacenia przez nich dopłat).
Podsumowanie
Restrukturyzacja dewelopera cechuje się istotnymi odmiennościami od restrukturyzacji innych przedsiębiorców. Powyższy artykuł stanowi jedynie zasygnalizowanie tej problematyki, która będzie rozwijana w następnych artykułach.