W projekcie ustawy o ochronie nabywców lokali projektodawca zaproponował instytucję Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Zgodnie z art. 45 projektu ustawy Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ( dalej jako Fundusz ) stanowi wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym. Środki Funduszu mają pochodzić m.in. ze składek należnych od deweloperów i roszczeń regresowych.
Podstawą wyliczenia wysokości składki na Fundusz jest wartość wpłaty dokonanej przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy, a w przypadku transferu środków z umowy rezerwacyjnej wysokość wpłaty dokonywanej przez Dewelopera. Składa będzie obliczana jako iloczyn wskazanych w zdaniu poprzednim podstaw i stawki określonej w Rozporządzeniu Ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa.
Ciekawostką jest fakt, iż delegacja ustawowa wskazuje, iż nastąpi zróżnicowanie stawek procentowych w zależności od okoliczności, czy Deweloper prowadzi otwarty czy zamknięty rachunek mieszkaniowy powierniczy.
Proponowana instytucja wpisuje się w trend centralizacji odpowiedzialności branżowej, swoiste BFG/UFG dla branży deweloperskiej.
Autor ocenia propozycję jako neutralną dla branży. Pojawia się jednak pytanie, czy nie uszczęśliwiamy nabywców na siłę, jednocześnie podnosząc ceny rynkowe.
Proces inwestycyjny jest procesem skrajnie kapitałochłonnym. Mało podmiotów, jeżeli w ogóle są takie, stać na samofinansowanie ( większych ) inwestycji.
Proponowana wcześniej likwidacja otwartych rachunków powierniczych doprowadziła by do tego, iż tylko podmioty o dużym potencjale finansowym ( własnym, dłużnym zewnętrznym ) mogły by ponieść ciężar finansowania z odroczoną perspektywą zysków. To z kolei doprowadziłoby do zwiększenia kosztów pozyskania kapitału, zwiększenia kosztów pieniądza, które to koszty branża przerzuciłaby na klientów, co z kolei przyczyniłoby się do wzrostu cen dla kupujących.
W kontekście powyższego argument branży, jakoby wprowadzenie Funduszu doprowadzi do wzrostu cen mieszkań, jest oczywiście prawdziwy, ale, w ocenie autora, wzrosty nie będą tak wysokie jakie byłyby przy likwidacji rachunków otwartych.
Kolejnym rozwiązaniem mogłoby być „zmotywowanie” banków do lepszej kontroli wypłaty z otwartych rachunków poprzez przerzucenie na nich części odpowiedzialności za niefrasobliwe wypłacanie środków. Wymagałoby to znalezienia odpowiedniej formuły, jednakże w ocenie autora, sektor bankowy jest w stanie przyjąć na siebie część odpowiedzialności. Pojawia się jednak pytanie, jak wpłynęłoby to na wzrost cen. W ocenie autora znacząco, ponieważ sektor bankowy musiałby wdrożyć dodatkowe procedury oraz „wycenić ryzyko”.
Innym rozwiązaniem mógłby być oblig gwarancji ubezpieczeniowej/bankowej, ale o narzuconej normatywnie treści, która realnie chroni kupującego. To również doprowadziłoby do wzrostu cen mieszkań ( ktoś musi zapłacić za dodatkowe zabezpieczenia ), jednakże w ocenie autora, konkurencja oferentów instrumentów gwarancyjnych mogłaby wpływać na zmniejszenie wzrostów.
Reasumując, wydaje się, iż Fundusz jest instrumentem, z którego żadna ze stron nie będzie zadowolona, ani nabywcy ( wzrost cen ) ani Deweloperzy ( dodatkowe obowiązki, wzrost kosztów ), co prowadzi do wniosku, iż przy zachowaniu granic zdrowego rozsądku może okazać się neutralną instytucją dla branży.