Odpowiedzialność karna w Nowej Ustawie Deweloperskiej

Wchodząca w życie w dniu 1 lipca 2022 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, dalej „Nowa Ustawa Deweloperska”, wprowadza szereg zmian do obowiązującego obecnie reżimu deweloperskiego. Zmodyfikowanie obowiązków spoczywających na deweloperze wpłynęło na zmianę zawartych w ustawie przepisów karnych.

Ustawodawca rozszerzył zakres zachowań podlegających penalizacji, a także rozszerzył krąg podmiotów, którym odpowiedzialność karna za naruszenie przepisów nowej ustawy deweloperskiej grozi.

Podobnie jak dotychczas, penalizacji podlega niesporządzenie prospektu informacyjnego pomimo rozpoczęcia sprzedaży. Odpowiedzialności karnej podlega przy tym każda osoba, na której obowiązek sporządzenia prospektu informacyjnego ciążył. Czyn jest zagrożony karą grzywny.

Karą grzywny, karą ograniczenia wolności lub karą pozbawienia wolności do lat 2, zagrożony jest czyn polegający na niezapewnieniu nabywcom jednego ze środków ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę, to jest otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego lub zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego. Warto przy tym wskazać, iż obowiązek zawarcia przez dewelopera umowy z bankiem został przesunięty już na moment zawarcia pierwszej umowy rezerwacyjnej, gdzie w dotychczasowym stanie prawnym zawieranie umów rezerwacyjnych nie było przedmiotem regulacji ustawowej i w tym zakresie panowała duża dowolność.

Na dotychczasowym poziomie ukształtowano odpowiedzialność dla osoby odpowiedzialnej za informacje lub dane zawarte w prospekcie informacyjnym, za podanie nieprawdziwych lub zatajenie prawdziwych informacji lub danych. Za powyższe grozi bowiem kara grzywny, kara ograniczenia wolności albo kara pozbawienia wolności do lat 2.

Nowością jest penalizacja braku spełnienia obowiązku w postaci posiadania w chwili rozpoczęcia sprzedaży zgody wierzyciela hipotecznego lub zobowiązania do jej udzielenia na bezobciążeniowe ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności na nabywcę po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje. Za powyższe przewidziano karę grzywny.

W art. 61 Nowej Ustawy Deweloperskiej, jak wskazano w uzasadnieniu do jej projektu, dookreślono, że jeżeli deweloperem jest podmiot niebędący osobą fizyczną, odpowiedzialność przewidzianą w art. 56–59 ustawy ponosi osoba fizyczna działająca w imieniu lub w interesie dewelopera w ramach uprawnienia lub obowiązku do jego reprezentowania lub podejmowania w jego imieniu decyzji.

Art. 62 Nowej Ustawy Deweloperskiej, podobnie jak miało to miejsce w dotychczas obowiązującym reżimie deweloperskim, przewiduje odpowiedzialność karną dla podmiotu, który wypłaca deweloperowi środki zgromadzone na:

  •  zamkniętym mieszkaniowym rachunku powierniczym niezgodnie z art. 15 Nowej Ustawy Deweloperskiej,
  • otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym niezgodnie z art. 16 Nowej Ustawy Deweloperskiej,
  • otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym bez przeprowadzenia kontroli zakończenia każdego z etapów przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego zgodnie z art. 17 ust. 4-6 Nowej Ustawy Deweloperskiej,
  • otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym niezgodnie z art. 17 ust. 8 Nowej Ustawy Deweloperskiej.

Za popełnienie tego czynu przewidziano karę grzywny.

Jak wynika z powyższego, lekceważenie obowiązków nałożonych na deweloperów oraz na inne podmioty uczestniczące w procesie deweloperskim, może mieć swoje skutki nie tylko na gruncie prawa cywilnego, ale również może skutkować odpowiedzialnością karną. Warto więc dokładnie zweryfikować, do czego jest się zobowiązanym na gruncie Nowej Ustawy Deweloperskiej, aby uniknąć ponoszenia odpowiedzialności karnej za naruszenie przepisów nowych przepisów.