Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego po nowelizacji wprowadzonej ustawą
z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw przewiduje szereg ograniczeń w obrocie nieruchomościami rolnymi. Obrót nieruchomościami rolnymi, których właścicielem może być spółka handlowa doznaje również ograniczeń przewidzianych w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej u.k.u.r.).
Zastosowanie przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w procesie przekształceń spółce
Zgodnie z art. 2 pkt 7 u.k.u.r. przez nabycie nieruchomości rolnej należy rozumieć przeniesienie własności nieruchomości rolnej lub nabycie własności nieruchomości rolnej w wyniku dokonania czynności prawnej lub orzeczenia sądu albo organu administracji publicznej, a także innego zdarzenia prawnego.
W zakres czynności prawnych lub innych zdarzeń prawnych wchodzą wszelkie przypadki zmian właściciela nieruchomości rolnej. Przekształcenie jednego rodzaju spółki prawa handlowego w inną należy uznać za zdarzenie, które prowadzi do nabycia nieruchomości rolnych przez
przekształconą spółkę, zwłaszcza z uwagi na to, że zgodnie z art. 4 ust. 1 pkt 4 lit. b w katalogu zdarzeń prawnych prowadzących do nabycia nieruchomości rolnych wskazano podział, przekształcenie bądź łączenie spółek prawa handlowego, co jest procesem podobnym do przekształcenia spółdzielni.
Wyrok naczelnego sądu administracyjnego sygn. Akt ii osk 306/18.
W wyroku z dnia 14.01.2019 r. sygn. akt II OSK 306/18 Naczelny Sąd Administracyjny potwierdził, że nabycie nieruchomości rolnej w wyniku przekształcenia spółki handlowej jest nabyciem w wyniku zdarzenia prawnego, o którym mowa w art. 2 pkt 7 ustawy z 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (…). Pomimo że spółka przekształcana i spółka przekształcona w świetle Kodeksu spółek handlowych stanowią ten sam podmiot, na gruncie przepisów ustawy z 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego stanowią sui generis zbywcę i nabywcę nieruchomości rolnej.
Wyłączenie zasady nabycia przez rolnika indywidualnego
Wedle art. 2a ust. 1 u.k.u.r. nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Jeżeli nabycie następuje w wyniku podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek prawa handlowego (art. 2a ust. 3 pkt 11 u.k.u.r.) zasada nabycia nieruchomości przez rolnika indywidualnego nie ma zastosowania.
Przekształcenie a pierwokup krajowego ośrodka wsparca rolnictwa
Jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje w wyniku czynności prawnej lub zdarzenia prawnego innych niż zawarcie umowy, jednostronna czynność prawna lub orzeczenia organów lub sądów, w szczególności podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek prawa handlowego, to Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (dalej KOWR) działający na rzecz Skarbu Państwa może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą ceny tej nieruchomości. (art. 4 ust. 1 pkt 4 lit. b u.k.u.r.)
Zgodnie z art. 598 Kodeksu cywilnego w związku z art. 4 ust. 5 u.k.u.r. uprawnienie do
wykonania przez KOWR prawa nabycia aktualizuje się dopiero po zawiadomieniu KOWR o nabyciu nieruchomości rolnej; złożenie zawiadomienia rozpoczyna bieg miesięcznego terminu na skorzystanie z tego prawa.
Sankcja za naruszenie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
Zgodnie z art. 9 ust. 1 zd. 1 u.k.u.r. nabycie własności nieruchomości rolnej
oraz nabycie akcji i udziałów w spółce prawa handlowego będącej właścicielem nieruchomości rolnej
o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha, dokonane niezgodnie z przepisami ustawy, jest nieważne.
Należy jednak zaznaczyć, że jeżeli do wpisu spółki przekształconej dojdzie bez realizacji przepisów u.k.u.r. to nie ma możliwości wzruszenia prawomocnego postanowienia sądu rejestrowego o wpisie spółki przekształconej z powodu domniemanej nieważności na skutek naruszenia tych przepisów.
KOWR jest związany prawomocnym orzeczeniem, jak każdy inny podmiot.
Konkluzja
Przy przekształceniu spółek będących właścicielami gruntów rolnych należy odpowiednio zaplanować cały proces z uwzględnieniem miesięcznego terminu na skorzystanie z prawa pierwokupu przez KOWR mimo, że w przypadku przekształceń nie dochodzi do żadnej zmiany własnościowej.