Będąca na dzień opracowania niniejszego artykułu niemal na końcu legislacyjnej drogi ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej: „Ustawa”) wprowadza szereg istotnych zmian znacznie modyfikujących dotychczasowy reżim uchylanej ustawy deweloperskiej.
Jedną z nowości jest powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (dalej: „DFG”). Jak sama nazwa wskazuje, jest to dodatkowy instrument ochrony w ramach stosownych mechanizmów zabezpieczających środki nabywców kupujących nieruchomości na rynku pierwotnym (otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy). Deweloper ma obowiązek dokonywać terminowych wpłat składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny odpowiednio do wybranego rodzaju środka ochrony. Ustawodawca jednocześnie zrezygnował z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego oferowanego z dodatkowym zabezpieczeniem w postaci gwarancji ubezpieczeniowej albo bankowej.
Powołując DFG ustawodawca wyszedł z założenia, iż dotychczas na nabywcach spoczywał ciężar utrzymania płynności na rynku deweloperskim (środki wpłacane na OMRP).
Zasadnicza regulacja dotycząca nowego funduszu jest zawarta w art. 46 – 56 Ustawy.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny stanowi wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym. Środki tego funduszu będą pochodzić z różnych źródeł, m.in. mają pochodzić z odsetek od środków pieniężnych zgromadzonych na tym rachunku bankowym oraz z lokat środków DFG, z roszczeń, z wpływów z tytułu zaspokojenia się z masy upadłościowej w przypadku upadłości dewelopera lub banku, ze środków uzyskanych przez UFG z pożyczek i kredytów na rzecz DFG i innych wpływów. Jednak podstawowym źródłem finansowania funduszu będą składki odprowadzane przez deweloperów, zgodnie z art. 49 Ustawy. Co do zasady podstawą wyliczenia wysokości składki jest wartość wpłaty dokonanej przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy (lub wpłaty otrzymanej opłaty rezerwacyjnej przez dewelopera). Po myśli art. 49 ust. 7 Ustawy maksymalna wysokość stawki procentowej, według której jest wyliczana wysokość składki na fundusz, nie może przekraczać 1% w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego albo 0,1% w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego. Ostateczna wysokość stawki zostanie ustalona w drodze rozporządzenia ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa.
Powstaje pytanie, kiedy środki zgromadzone w DFG podlegają wypłacie? Zakres odpowiedzialności DFG zawarto w art. 48 Ustawy. Gwarancją wypłaty z DFG są objęte wszystkie umowy zawierane przez dewelopera z nabywcą, na podstawie których nabywca ma obowiązek wpłacać środki na MRP. Środki DFG przeznacza się przede wszystkim na zwrot wpłat nabywców dokonanych na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy w związku z realizacją umowy zawartej przez nabywcę z deweloperem. Uruchomienie gwarancji z DFG nastąpi m.in. w przypadku np. wszczęcia postępowania upadłościowego wobec dewelopera i po ustaleniu, że dalsze prowadzenie przedsięwzięcia nie jest uzasadnione, ponieważ żadne dalsze działania nie doprowadzą już tego przedsięwzięcia do zakończenia i przeniesienia własności na nabywców, w przypadku upadłości banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy, odstąpienia od umowy zawartej z deweloperem, w określonych w ustawie przypadkach, czy niewydania przez sędziego-komisarza postanowienia w przedmiocie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego w terminie 3 miesięcy od dnia ogłoszenia upadłości. Ze środków DFG dokonuje się również spłaty kredytów i pożyczek oraz pokrywa się koszty związane z funkcjonowaniem funduszu.
Projektowana regulacja w art. 50 – 54 Ustawy przewiduje zasady prowadzenia przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny Ewidencji Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego oraz zasady przekazywania i udostępniania informacji zawartych w Ewidencji. Ewidencja ma zawierać informacje o deweloperach posiadających mieszkaniowe rachunki powiernicze, nabywcach, bankach prowadzących mieszkaniowe rachunki powiernicze, przedsięwzięciach deweloperskich i zadaniach inwestycyjnych, umowach deweloperskich, mieszkaniowych rachunkach powierniczych, składkach należnych od deweloperów i wypłatach z DFG.
Projektowana instytucja w teorii ma zwiększyć bezpieczeństwo funduszy nabywców, aczkolwiek podkreśla się, iż dodatkowe obciążenia dla deweloperów mogą wpłynąć na wzrost cen mieszkań i finalne skutkować obciążeniem nabywców kosztami nowego obowiązku deweloperów.