Będąca na dzień opracowania niniejszego artykułu niemal na końcu legislacyjnej drogi ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej: „Ustawa”) wprowadza szereg istotnych zmian znacznie modyfikujących dotychczasowy reżim uchylanej ustawy deweloperskiej.
Jedną z nowości jest powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (dalej: „DFG”). Jak sama nazwa wskazuje, jest to dodatkowy instrument ochrony w ramach stosownych mechanizmów zabezpieczających środki nabywców kupujących nieruchomości na rynku pierwotnym (otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy). Deweloper ma obowiązek dokonywać terminowych wpłat składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny odpowiednio do wybranego rodzaju środka ochrony. Ustawodawca jednocześnie zrezygnował z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego oferowanego z dodatkowym zabezpieczeniem w postaci gwarancji ubezpieczeniowej albo bankowej.
Powołując DFG ustawodawca wyszedł z założenia, iż dotychczas na nabywcach spoczywał ciężar utrzymania płynności na rynku deweloperskim (środki wpłacane na OMRP).
Zasadnicza regulacja dotycząca nowego funduszu jest zawarta w art. 46 – 56 Ustawy.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny stanowi wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym. Środki tego funduszu będą pochodzić z różnych źródeł, m.in. mają pochodzić z odsetek od środków pieniężnych zgromadzonych na tym rachunku bankowym oraz z lokat środków DFG, z roszczeń, z wpływów z tytułu zaspokojenia się z masy upadłościowej w przypadku upadłości dewelopera lub banku, ze środków uzyskanych przez UFG z pożyczek i kredytów na rzecz DFG i innych wpływów. Jednak podstawowym źródłem finansowania funduszu będą składki odprowadzane przez deweloperów, zgodnie z art. 49 Ustawy. Co do zasady podstawą wyliczenia wysokości składki jest wartość wpłaty dokonanej przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy (lub wpłaty otrzymanej opłaty rezerwacyjnej przez dewelopera). Po myśli art. 49 ust. 7 Ustawy maksymalna wysokość stawki procentowej, według której jest wyliczana wysokość składki na fundusz, nie może przekraczać 1% w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego albo 0,1% w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego. Ostateczna wysokość stawki zostanie ustalona w drodze rozporządzenia ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa.
Powstaje pytanie, kiedy środki zgromadzone w DFG podlegają wypłacie? Zakres odpowiedzialności DFG zawarto w art. 48 Ustawy. Gwarancją wypłaty z DFG są objęte wszystkie umowy zawierane przez dewelopera z nabywcą, na podstawie których nabywca ma obowiązek wpłacać środki na MRP. Środki DFG przeznacza się przede wszystkim na zwrot wpłat nabywców dokonanych na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy w związku z realizacją umowy zawartej przez nabywcę z deweloperem. Uruchomienie gwarancji z DFG nastąpi m.in. w przypadku np. wszczęcia postępowania upadłościowego wobec dewelopera i po ustaleniu, że dalsze prowadzenie przedsięwzięcia nie jest uzasadnione, ponieważ żadne dalsze działania nie doprowadzą już tego przedsięwzięcia do zakończenia i przeniesienia własności na nabywców, w przypadku upadłości banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy, odstąpienia od umowy zawartej z deweloperem, w określonych w ustawie przypadkach, czy niewydania przez sędziego-komisarza postanowienia w przedmiocie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego w terminie 3 miesięcy od dnia ogłoszenia upadłości. Ze środków DFG dokonuje się również spłaty kredytów i pożyczek oraz pokrywa się koszty związane z funkcjonowaniem funduszu.
Projektowana regulacja w art. 50 – 54 Ustawy przewiduje zasady prowadzenia przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny Ewidencji Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego oraz zasady przekazywania i udostępniania informacji zawartych w Ewidencji. Ewidencja ma zawierać informacje o deweloperach posiadających mieszkaniowe rachunki powiernicze, nabywcach, bankach prowadzących mieszkaniowe rachunki powiernicze, przedsięwzięciach deweloperskich i zadaniach inwestycyjnych, umowach deweloperskich, mieszkaniowych rachunkach powierniczych, składkach należnych od deweloperów i wypłatach z DFG.
Projektowana instytucja w teorii ma zwiększyć bezpieczeństwo funduszy nabywców, aczkolwiek podkreśla się, iż dodatkowe obciążenia dla deweloperów mogą wpłynąć na wzrost cen mieszkań i finalne skutkować obciążeniem nabywców kosztami nowego obowiązku deweloperów.
Pliki cookie (ciasteczka) to małe pliki tekstowe, które mogą być stosowane przez strony internetowe, aby użytkownicy mogli korzystać ze stron w bardziej sprawny sposób.
Prawo stanowi, że możemy przechowywać pliki cookie na urządzeniu użytkownika, jeśli jest to niezbędne do funkcjonowania niniejszej strony. Do wszystkich innych rodzajów plików cookie potrzebujemy zezwolenia użytkownika.
Niniejsza strona korzysta z różnych rodzajów plików cookie. Niektóre pliki cookie umieszczane są przez usługi stron trzecich, które pojawiają się na naszych stronach.
Nasi partnerzy zbierają dane i używają plików cookie do personalizacji reklam i mierzenia ich skuteczności. Więcej na temat zbierania danych przez pliki cookie znajdziesz w polityce dotyczącej cookies Google.
W dowolnej chwili możesz wycofać swoją zgodę w Deklaracji dot. plików cookie na naszej witrynie.
Dowiedz się więcej na temat tego, kim jesteśmy, jak można się z nami skontaktować i w jaki sposób przetwarzamy dane osobowe w ramach Polityki prywatności.
Prosimy o podanie identyfikatora Pana(Pani) zgody i daty kontaktu z nami w sprawie Pana(Pani) zgody