Czy fundacja rodzinna może prowadzić najem krótkoterminowy? Najnowsze stanowisko sądów.
Fundacja rodzinna może wykonywać działalność gospodarczą m.in. w zakresie najmu, dzierżawy lub udostępniania mienia do korzystania na innej podstawie. Przepisy podatkowe dotyczące fundacji rodzinnej są na tyle korzystnie ukształtowane, że dochody fundacji rodzinnej z dozwolonej działalności gospodarczej są zwolnione z podatku dochodowego.. Czy fundacja rodzinna może prowadzić krótkoterminowy wynajem nieruchomości (np. dla turystów) zachowując zwolnienie z podatku?
Jaką działalność gospodarczą może prowadzić fundacja rodzinna? Przypomnijmy, że fundacje rodzinne są co do zasady zwolnione z CIT (art. 6 ust. 1 pkt 25 ustawy o CIT). Zwolnienie nie ma jednak zastosowania, gdy prowadzona przez nie działalność gospodarcza wykracza poza zakres określony w art. 5 ustawy o fundacji rodzinnej (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 326 ze zm.). Dozwolona zgodnie ustawą działalność fundacji rodzinnej to między innymi najem, dzierżawa lub udostępnianie mienia do korzystania na innej podstawie. Prowadzenie przez fundację rodzinną działalności gospodarczej poza granicami wyznaczonymi w art. 5 ustawy o fundacji rodzinnej powoduje negatywne następstwa podatkowe, tj. opodatkowanie 25% sankcyjnym podatkiem. Jeżeli nieruchomości mają być przedmiotem wynajmu na krótki okres np. dla turystów, pracowników, zwykle jako przedmiot działalności wybiera się działalność obiektów noclegowych turystycznych i miejsc krótkotrwałego zakwaterowania (kod PKD 55.20.Z). Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w wydawanych interpretacjach indywidualnych kilkukrotnie stwierdził jednak, że dochody (przychody) fundacji rodzinnej z tego tytułu nie mieszczą się w zakresie dozwolonej działalności gospodarczej, a co za tym idzie podlegają opodatkowania podatkiem dochodowym w sankcyjnej stawce 25%. Dyrektor KIS swoje stanowisko argumentował różnicami między zwyczajową umową najmu i dzierżawą a najmem krótkoterminowym, wskazując m.in. na czas trwania umowy (np. na doby).
Czy fundacja rodzinna może prowadzić wynajem krótkoterminowy?
Zdaniem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku (sygn. akt I SA/Gd 219/24) najem krótkoterminowy apartamentów mieści się w granicach dozwolonej działalności gospodarczej fundacji rodzinnej. W ocenie WSA, przepisy ustawy nie różnicują bowiem najmu na długoterminowy i krótkoterminowy. Krótkoterminowy najem lokali mieszkalnych, którego dotyczą zasady ogólne najmu zawarte w Kodeksie cywilnym podlega jedynie innym wymogom rejestracyjnym niż umowy najmu lokali mieszkalnych. Analogicznie orzekł WSA we Wrocławiu z 26 marca 2025 r. (sygn. akt I SA/Wr 807/24). Można więc zacząć mówić o kształtowaniu się korzystnej linii orzeczniczej dla podatników. W ocenie sądów brak jest podstaw do różnicowania skutków podatkowych najmu i najmu krótkoterminowego w odniesieniu do fundacji rodzinnych, ponieważ w art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o fundacji rodzinnej nie zastrzeżono kryteriów zwyczajowego zawarcia umowy w formie pisemnej, uiszczenia kaucji zabezpieczającej oraz dłuższych okresów czasowych. Wskazany przepis, w którym przewidziano dopuszczalny zakres działalności polegającej również na udostępnianiu mienia do korzystania na innej podstawie niż najem lub dzierżawa potwierdza brak podstaw do wyłączenia z tej działalności krótkoterminowego najmu lokali. Należy jednak zwrócić uwagę, że wyroki są nieprawomocne i zostały zaskarżone do Naczelnego Sądu Administracyjnego.
Mikołaj Duda
