Nabywanie przez cudzoziemców prawa własności i prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonych w Polsce jest przedmiotem szczególnej regulacji prawnej wielokrotnie nowelizowanej ustawy z dnia 24.03.1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.
Z chwilą przystąpienia Polski do UE, cudzoziemcy z EOG i Szwajcarii nie muszą legitymować się zezwoleniem na nabycie nieruchomości oraz nabycie lub objęcie udziałów lub akcji w spółkach będących właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości położonych w Polsce. Wyjątkiem było nabycie nieruchomości rolnych
i leśnych przez okres przejściowy dwunastu lat, który upłynął 30.04.2016 r.
Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców dzieli cudzoziemców na dwie kategorie:
- cudzoziemcy z Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Konfederacji Szwajcarskiej
- w stosunku do tej kategorii cudzoziemców nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia na nabycie nieruchomości, z pewnymi wyjątkami.
- cudzoziemcy z innych państw
- nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia wydanego w drodze decyzji administracyjnej, z pewnymi wyjątkami przewidzianymi w art. 8 ust. 1 ustawy.
Zezwolenie na nabywanie nieruchomości wydaje:
- minister właściwy do spraw wewnętrznych;
- sprzeciw co do nabycia nieruchomości może wnieść Minister Obrony Narodowej,
- w przypadku nieruchomości rolnych sprzeciw co do nabycia nieruchomości może wnieść minister właściwy do spraw rozwoju wsi.
Przy czym nabycie nieruchomości bez stosownego zezwolenia skutkuje nieważnością czynności prawnej.
Przepisy ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców mają zastosowanie do nabycia własności nieruchomości, a także nabycia użytkowania wieczystego na podstawie każdego zdarzenia prawnego.
Ustawa nie ma natomiast zastosowania do nabycia ograniczonych praw rzeczowych (użytkowanie, służebności) lub obligacyjnych (dzierżawa).
Zezwolenie jest wydawane na wniosek cudzoziemca jeżeli:
- nabycie nieruchomości nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwią się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa oraz;
- cudzoziemiec wykaże, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z RP.
Zasady nabywania nieruchomości przez cudzoziemców znajdują zastosowanie także do „nabycia nieruchomości” poprzez nabycie lub objęcie przez cudzoziemca udziałów (akcji) w spółce handlowej z siedzibą na terytorium RP, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości (gruntowej, budynkowej lub lokalowej), jeżeli spółka ta stanie się spółką kontrolowaną (cudzoziemiec uzyska powyżej 50% głosów na jej zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu lub pozycję dominującą w rozumieniu przepisów polskiego Kodeksu Spółek Handlowych) albo jeżeli spółka ta jest już kontrolowana, a udziały lub akcje nabywa lub obejmuje nowy inwestor strategiczny, który jest cudzoziemcem.
Obowiązek uzyskania zezwolenia na nabycie lub objęcie udziałów lub akcji nie dotyczy przypadków, gdy akcje spółki są dopuszczone do obrotu na rynku regulowanym, albo spółka jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości wyłączonej spod obowiązku uzyskania zezwolenia. Nie ma także zastosowania do udziałów i akcji w spółkach tworzących struktury holdingowe.
Tym samym nie tylko obrót nieruchomościami jest przedmiotem ingerencji ustawodawcy ale także regulacje te dotyczą także cudzoziemców na-
bywających udziały i akcje w spółkach będących właścicielami nieruchomości.