Fiskus również chce zarobić na sprzedaży nieruchomości

Nie mają końca spory z organami podatkowymi, czy podział nieruchomości na kilka działek i ich sprzedaż to już działalność gospodarcza, czy jeszcze wyprzedaż prywatnego majątku. Ta ostatnia nie podlega podatkowi dochodowemu, jeżeli sprzedaż nieruchomości nastąpiła po upływie 5 lat od ich nabycia (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Niestety fiskus upatrując w sprzedaży znamion wykonywania działalności gospodarczej – często niesłusznie – pozbawia podatników preferencji podatkowej, ponieważ przedsiębiorca ma obowiązek rozliczyć podatek bez względu na termin, w którym sprzedaje nieruchomości.

Źródłem problemów jest definicja działalności gospodarczej w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych (art. 5a pkt 6 ustawy), która pozostawia dużą dowolność w interpretacji. W rezultacie wszelkie działania cechujące się fachowością, powtarzalnością działań i zamiarem osiągnięcia zysku mogą być uznawane za działalność gospodarczą.

Nie ma jasnej granicy, od ilu działek i w jakich okolicznościach zaczyna się sprzedaż w ramach działalności gospodarczej. W związku z powyższym każdy przypadek jest indywidualnie analizowany przez organy i sądy administracyjne. Dla przykładu, w interpretacji nr 0112-KDIL2-1.4011.484.2020.3.MKA Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, że już sprzedaż 3 działek deweloperowi pod budowę domów powoduje, że podatnik stał się przedsiębiorcą, mimo że działki przez wiele lat stały odłogiem, nie były wykorzystywane i z początku były przeznaczone pod wybudowanie domów jednorodzinnych dla trojga dzieci. Dla organu wystarczającą podstawą do przyjęcia tego stanowiska było udzielenie pełnomocnictwa deweloperowi przez podatnika.

Na szczęście dla zbywców, którzy niesłusznie zostali uznani za przedsiębiorców, sądy administracyjne w ostatnim czasie wydały wiele korzystnych orzeczeń w zakresie definicji działalności gospodarczej w kontekście sprzedaży nieruchomości znajdujących się wcześniej w prywatnym majątku. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, przy ocenie charakteru sprzedaży dokonywanej przez podatnika nie może decydować liczba i zakres transakcji. Jednorazowe zbycie duże majątku może być bowiem trudne czy mniej korzystne, niż podzielonego. Właściciel, który nie może sprzedać całości, będzie sukcesywnie sprzedać części swojego majątku (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 5.03.2019 r. sygn. II FSK 829/17). Reasumując, skarbówka nie powinna brać pod uwagę jedynie liczby transakcji. Sprzedaż zarówno jednej działki, jak i dwudziestu działek może w dalszym ciągu stanowić sprzedaż prywatnego majątku – decydować powinny okoliczności sprawy. Szczególnie ważne w podobnych sprawach jest powierzenie sprawy profesjonalnemu pełnomocnikowi, który weźmie pod uwagę wszelkie okoliczności korzystne dla podatników.