Spis treści:
2. Jak plan ogólny gminy wpłynie na wydawanie decyzji o warunkach zabudowy?
3. Kiedy będą wydawane WZ na podstawie planu ogólnego?
4. Ograniczenia dla gruntów rolnych
5. Wymogi zgodności inwestycji z planem ogólnym
6. Standardy dostępności infrastruktury społecznej
7. Jak właściciele nieruchomości mogą się przygotować?
24 września 2023 r. weszła w życie zmiana ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Reforma planistyczna zobowiązuje gminy do sporządzenia planu ogólnego. Reforma wystraszyła właścicieli nieruchomości, którzy tłumnie ruszyli do urzędów, aby zdobyć warunki zabudowy przed końcem 2025 r., kiedy to mają wejść w życie tzw. plany ogólne.
Co to jest plan ogólny?
Plan ogólny jest dokumentem planistycznym, który będzie warunkował sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Wszystkie gminy będą musiały posługiwać się planami ogólnymi. Plan ogólny zastąpi studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
Plan ogólny będzie wyznaczał poszczególne strefy planistyczne, np. strefę wielofunkcyjną z zabudową mieszkaniową wielorodzinną (SW) lub strefę wielofunkcyjną z zabudową mieszkaniową jednorodzinną (SJ).
Rodzajów stref planistycznych w rozporządzeniu jest 13.
Każda strefa planistyczna musi mieć przypisany konkretny profil funkcjonalny, który jest określany przy uwzględnieniu poszczególnych klas przeznaczenia terenu.
Jak plan ogólny gminy wpłynie na wydawanie decyzji o warunkach zabudowy?
- Obecnie decyzje WZ są wydawane bezterminowo. Ponadto, obszary analizy na potrzeby sporządzenia decyzji o warunkach zabudowy nie są ograniczone terytorialnie, natomiast są uzależnione od szerokości frontu terenu, na którym ma zaistnieć inwestycja. Decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest, gdy teren inwestycyjny nie został określony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
- Po 1 stycznia 2026 r. wszystkie wydawane decyzje WZ będą ograniczone terminem ważności 5 lat od momentu uprawomocnienia się decyzji. Plan ogólny przyczyni się do zmiany obszaru analizy do sporządzenia WZ, który zostanie ograniczony do 200 m. Nastąpi też ujęcie terenu inwestycyjnego w planie ogólnym, który będzie warunkować wydanie decyzji o warunkach zabudowy.
- Po 1 stycznia 2026 r. dopóki nie zostanie uchwalony plan ogólny nie będzie można wydawać WZ.
Kiedy będą wydawane WZ na podstawie planu ogólnego?
Jeżeli gmina uchwali plan ogólny, decyzja o warunkach zabudowy będzie mogła być wydana jedynie dla działek położonych na obszarze uzupełnienia zabudowy. Obszar ten będzie wyznaczany w planie ogólnym. Warto podkreślić, że jego wyznaczenie nie jest obowiązkowe, a gmina może podjąć decyzję o niewyznaczeniu żadnego obszaru uzupełnienia zabudowy.
Ograniczenia dla gruntów rolnych
Dodatkowym ograniczeniem dla gruntów rolnych klas I-III położonych poza granicami administracyjnymi miast jest możliwość wyznaczenia obszaru uzupełnienia zabudowy jedynie na obszarach położonych w odległości nie większej niż 50 m od granicy pasa drogowego drogi publicznej, z wyłączeniem dróg ekspresowych i autostrad.
Wymogi zgodności inwestycji z planem ogólnym
Decyzja o warunkach zabudowy będzie mogła zostać wydana tylko wówczas, gdy planowana inwestycja jest zgodna z profilem funkcjonalnym strefy planistycznej wyznaczonym dla danego obszaru w planie ogólnym. Wymóg ten zastępuje dotychczasową konieczność kontynuacji funkcji terenu – dopuszczalne będzie więc wprowadzenie nowych, niewystępujących dotychczas funkcji zabudowy, o ile będą one zgodne z planem ogólnym.
Nadal utrzymany zostanie wymóg przeprowadzenia analizy urbanistycznej w zakresie gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Parametry te będą jednak musiały być zgodne z planem ogólnym. W przypadku, gdy wartości wynikające z analizy urbanistycznej będą przekraczały wartości określone w planie ogólnym, będą one musiały być dostosowane do wymogów planu.
Standardy dostępności infrastruktury społecznej
Decyzja o warunkach zabudowy musi być również zgodna z gminnymi standardami dostępności infrastruktury społecznej, jeżeli zostały one określone w planie ogólnym. Standardy te muszą być spełnione na dzień wydania decyzji. Oznacza to, że wówczas muszą istnieć zarówno obiekty infrastruktury społecznej (np. szkoła podstawowa), jak i drogi dojścia do nich. Nie będzie możliwe uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, powołując się na infrastrukturę planowaną lub w trakcie budowy.
Jak właściciele nieruchomości mogą się przygotować?
Trudno odpowiedzieć na pytanie, którzy właściciele nieruchomości po 1 stycznia 2026 r. stracą możliwość zabudowy posiadanych działek. Być może plan ogólny obejmujący ich nieruchomości nie spowoduje utraty możliwości ich zabudowy, ponieważ zostanie wyznaczony obszar uzupełnienia zabudowy. Warto podkreślić, że właściciele nieruchomości mogą aktywnie uczestniczyć w tworzeniu planu ogólnego, składając wnioski i biorąc udział w konsultacjach społecznych.
Jednakże istnieje ryzyko, że nieruchomość może utracić możliwość zabudowy. W związku z tym, jeżeli masz sprecyzowane zamierzenia inwestycyjne i obawiasz się, że po wejściu w życie planu ogólnego utracisz możliwość zabudowy swojej działki, warto ubiegać się o wydanie WZ już teraz.
