30 czerwca, 2017 / Prawo / ,

W kontekście uchwały Sądu Najwyższego z dnia 22 czerwca 2017 r., sygn. akt III CZP 24/17.

W ustawie z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 2052 z późn. zm.) polski ustawodawca przewidział szereg utrudnień w zakresie obrotu nieruchomościami rolnymi, przyznając możliwość nabywania nieruchomości rolnych głównie rolnikom indywidualnym.

Odstępstwem od powyższej zasady, przewidzianym w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego, jest m.in. możliwość nabycia nieruchomości rolnej przez osobę bliską zbywcy w rozumieniu art. 2 pkt 6 przedmiotowej ustawy tj. przez zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione.

Dodatkowe obostrzenia zostały nałożone na nabywcę nieruchomości rolnej w art. 2b ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Zgodnie z tym przepisem nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolnej, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 10 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście.

W okresie wskazanym w poprzednim akapicie nieruchomość rolna nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom, chyba że zbycie lub oddanie w posiadanie innemu podmiotowi wynika z przyczyn losowych, niezależnych od nabywcy, a sąd, na wniosek nabywcy nieruchomości rolnej, wyrazi na dokonanie powyższej czynności zgodę (art. 2b ust. 2 i 3 ustawy).

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy powstał problem czy w przypadku, gdy stronami umowy zbycia nieruchomości rolnej są osoby bliskie w rozumieniu przedmiotowej ustawy, a zbycie następuje przed upływem okresu, o którym mowa w art. 2b ust. 1 ustawy. Sąd powszechny rozpatrujący sprawę, w której pojawiły się wyżej wskazane wątpliwości, zwrócił się do Sądu Najwyższego z następującym pytaniem prawnym:

„Czy wymagana jest zgoda sądu wydana na podstawie art. 2b ust. 3 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 2052) w sytuacji, gdy stronami umowy zbycia nieruchomości rolnej są osoby bliskie w rozumieniu art. 2 pkt 6 powołanej ustawy, a uprzednio nieruchomość rolna była przedmiotem obrotu pod rządami ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U. z 2016 r. poz. 585) pomiędzy osobami względem siebie obcymi?​”

Rozpatrujący powyższe zagadnienie prawne Sąd Najwyższy w dniu 22 czerwca 2017 r., sygn. akt III CZP 24/17: „Zbycie nieruchomości rolnej przez nabywcę przed upływem okresu przewidzianego w art. 2b ust. 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (jedn. tekst: Dz.U. z 2016 r., poz. 2052) osobie bliskiej w rozumieniu art. 2 pkt 6 wymienionej ustawy nie wymaga zgody sądu wydanej na podstawie art. 2b ust. 3 tej ustawy.”

Należy zauważyć, iż powyższe rozstrzygnięcie wprowadza ciekawą lukę, umożliwiającą obejście ograniczeń w nabywaniu nieruchomości rolnych przez nie-rolników, które to ograniczenia wynikają z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Osoba, która zamierza zostać nabywcą nieruchomości rolnej, może bowiem z udziałem osoby bliskiej będącej rolnikiem, poprzez dwie następujące po sobie czynności prawne, wejść w posiadanie nieruchomości rolnej bez konieczności uzyskiwania zgody Agencji Nieruchomości Rolnych. Wystarczy, że osoba bliska docelowemu nabywcy nieruchomości, która jest rolnikiem indywidualnym w rozumieniu przedmiotowej ustawy, nabędzie nieruchomość rolną na własność, a następnie w drodze kolejnej czynności prawnej przeniesie własność nieruchomości na tego docelowego nabywcę.